最近在贷款审查中，我们发现越来越多案例被房主保险卡住。主要原因是：保险公司在屋顶理赔上加入了 与年限挂钩的限制。
很多保险公司虽然仍承保火灾、风灾等灾难性损失，但在屋顶损坏时，只按 实际现金价值（ACV） 赔付，也就是按屋顶年限折旧后的价值，而不是 重置成本（Replacement Cost）。
为什么这很重要？
以一栋屋龄15年的房屋为例——如果屋顶被风暴破坏，而保单只保ACV，保险公司可能会说：
“你的屋顶已经用了15年，只能赔一半。”
这意味着房主要自己承担数千美元的修复费用。
但若有 重置成本保障（Replacement Cost Coverage），保险公司必须赔付修复屋顶的全额费用（扣除免赔额），保障力度完全不同。
贷款指南的要求
房利美（Fannie Mae）等机构明确规定：
任何有折旧、限制或减少保障的保险条款——无论是针对屋顶还是房屋其他部分——都 不符合贷款要求。换句话说，屋顶只保ACV的保险，在贷款审查中会被拒绝。
怎么办？
如遇到此情况，有两种解决办法：
- 更换保险公司：寻找愿意为旧屋顶提供Replacement Cost保障的保险公司。
- 单独购买屋顶保险：为屋顶额外投保，确保符合贷款要求。
给买卖双方的提醒
保险公司正越来越倾向于通过限制理赔来降低风险，这类问题也愈发普遍。
- 挂牌经纪人：在上市前协助屋主确认保险条款，避免交易中途被保险拒保。
- 买方经纪人：要提前提醒客户，老屋顶可能在保险和贷款上带来麻烦。
结论：
旧屋顶并不是交易的“死穴”，但保险保障不到位可能让贷款卡关。
提前检查、提前准备，就能避免最后关头的意外延误。