在房屋贷款再融资（Refinance）过程中，很多房主都会遇到一个常见问题：房产上除了第一顺位贷款（First Mortgage），还有第二顺位贷款（Second Lien）或房屋净值信用额度（HELOC）。 那在再融资时，这些“从属贷款”到底该怎么处理？
🔹什么是从属贷款？
从属贷款（Subordinate Loan）指的是排在主贷款之后的贷款。
它的优先顺位较低，在房产出售或被拍卖时，必须等第一顺位贷款全部还清后，第二贷款才能获得偿还。
常见的从属贷款包括：
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房屋净值贷款（Home Equity Loan）
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房屋净值信用额度（HELOC）
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太阳能设备贷款（Solar Financing）
🔹为什么再融资时需要关注它？
当你再融资时，新的贷款将替代原有的第一顺位贷款。
但原本的第二贷款仍登记在房产上。
如果不处理，它会自动变成新的“第一顺位”，这会让新的再融资贷款失去优先抵押权，银行也不会愿意放款。
🔹处理方式有两种
1️⃣ 偿还（Pay Off）
如果第二贷款金额不大，或贷款机构拒绝同意从属（Subordinate），最简单的方式就是在再融资时直接用新贷款偿还掉第二笔贷款。
✅ 优点：清除所有旧贷款，产权更干净；
⚠️ 缺点：新贷款金额会上升，月供可能略高。
2️⃣ 从属协议（Subordination Agreement）
若你希望保留现有的第二贷款（例如 HELOC 还想继续使用），则需向第二贷款方申请“从属协议”。
该协议说明：第二贷款在新的第一贷款之后排位，仍然维持次级地位。
✅ 优点：保持第二贷款额度可用；
⚠️ 缺点：需经第二贷款方批准，过程可能较慢。
🔹特别注意：并非所有贷款都能从属
有些贷款机构（例如部分太阳能贷款公司或信用社）不接受从属。
这时，唯一的选择是偿还该笔贷款，或暂缓再融资计划。
另外，根据 Fannie Mae 的规定：
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若是购房时同时产生的第二笔贷款（Purchase Money Second），可在 Rate & Term 再融资中偿还；
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若是太阳能贷款，则必须通过 DU（Desktop Underwriter） 审核批准。
🏁结语
在再融资前，务必先了解房产上是否存在第二贷款。
与贷款专员沟通，确认是要偿还还是申请从属，能帮助你更顺利完成再融资、锁定更低利率。